רוח חדשה במסדרונות בית המשפט בפיצוי בגין הפקעה ופגיעה במקרקעין

מאת ישכר גרמן

בתקופה האחרונה, נפסקו בבתי משפט העליון פסקי-דין המסתמכים על חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, אשר מכירים בזכות לקניין כחוק יסוד ומאמצים את הגישה כי אין לפגוע בזכות הקניין מעבר למידתיות הנחוצה.
מדובר במהפכה של ממש שכן, עד לא מזמן פסקו בתי המשפט, מכוח חוקים מנדטוריים בנושאי הפקעה וכן מכוח חוקי התכנון והבנייה בנושאי הפקעות ופגיעות במקרקעין.

הפקעה הינה רכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין על ידי המדינה או מטעמה (רשויות מונציפליות, מע”צ, וכו’) למען הכלל לצורך מימוש מטרה ציבורית (דרכים, מסילות ברזל, גנים, מבני ציבור וכו’), כנגד תשלום פיצויים.
בהתאם לחוקי ההפקעות המנדטוריים במקרים בהם הופקעו קרקעות לצרכי ציבור, הפחיתו רשויות המדינה מהפיצוי סך של 25% משווי הקרקע. בהתאם לחוק התכנון והבניה ההפחתה היא עד כדי 40% משווי הקרקע.
במקרים של הפחתת הפיצויים, בעל המקרקעין יכול לפנות לשר האוצר ולבקשו להורות לשלם לו פיצויים נוספים מן החסד. שיקול הדעת הוא של השר, כאשר הוא חושב שהנסיבות גורמים לבעל הקרקע סבל.
לדעתי, סמכות זו אינה מובילה לתוצאה צודקת.

הנאה מפיתוח המקרקעין

ההיגיון העומד מאחורי הפחתת הפיצויים נעוץ בעובדה כי בעלי המקרקעין המופקעים נהנים מהפיתוח של המקרקעין שהופקעו. דבר זה משביח את המקרקעין שנותרו בידם והם נהנים למעשה מההתפתחות הכללית של האזור. אולם, קביעה זו אינה בהכרח נכונה.

כאשר הפקיעו את החלקה בשלמותה, הפיצוי שניתן עד כה היה בניכויי של 25% – 40% משווי החלקה המופקעת. כיום נקבע (פס”ד הולצמן-בכור ע”א 5546/97) כי יש לפצות את בעלי הקרקע עבור כל שווי החלקה.
כדברי השופט ברק: “לשון החוק לא השתנתה, אך תכלית החוק השתנתה…עולמינו הנורמטיבי השתנה. צורת החשיבה שלנו השתנתה.”

פיצוי במלוא השווי

עד היום, כאשר קרקע הכלולה בתוכנית בנין עיר, המייעדת אותה להפקעה (בהתאם לפס”ד חממי), בעל הקרקע הגיש תביעת פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בגין ירידת ערך הקרקע. כאשר הקרקע הופקעה בפועל, בעל הקרקע הגיש תביעת פיצויים בגין ההפקעה. במקרה זה הרשויות נהגו להפחית מהפיצויים 40% משווי החלקה.

לאור הפסיקה החדשה, כאשר מפקיעים את החלקה בשלמותה, או את מרבית החלקה יש לפצות במלוא השווי (היינו החל מהמ”ר הראשון).
לדעתי, על בעלי הקרקעות, במקרים דומים (בכפוף לחוק ההתיישנות) לדרוש פיצויי מלא.

אין פוגעים בקנינו של אדם

כאשר קרקע כלולה או גובלת נפגעה על ידי תוכנית שלא בדרך הפקעה (רעש, הסתרת נוף, חסימת אויר, צפיפות, פגיעה בזכויות במקרקעין כגון: הקפאה או איסור בניה, הקטנה או שינויי בזכויות הבניה, וכו’),

ניתן לתבוע את הועדה המקומית בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

באחרונה נפסק בבית המשפט העליון (פס”ד יהודית הורוויץ ע”א 3901/96). שם קבע השופט טירקל שאין פוגעים בקניינו של אדם “אמרנו כי הדעת וחוק היסוד (כבוד האדם וחירותו) אינם סובלים עוד שהנפגע לא יזכה בפיצוי הולם עבור הנישול או הפגיעה, אלא אם כן הייתה זאת פגיעה מזערית שבמזערית, פגיעה של מה בכך … לדעתי, שיעור ירידת ערך של מקרקעין, שניתן לראותו כפגיעה מזערית שהרשות פטורה מלפצות עבורו, הוא כדי 2%-3% לכל היותר.”

בפס”ד הולצמן, כבוד השופטת דליה דורנר, פונה למחוקק שיסדיר את הפיצויים הראויים במקום שבו מפקיעים חלק ממגרש.

להערכתי, בעקבות חקיקת חוק היסוד ולאור פסקי הדין שניתנו, לא ירחק היום שכל הפקעה ופגיעה במקרקעין יזוכו בפיצויי מלא.
לפיכך, על הרשויות, על הגורמים המתכננים והיועצים למיניהם, להיות יצירתיים ולדאוג לאיזון בין הציבור לזכויות בעלי המקרקעין.

לתוצאות טובות ניתן להגיע בעזרת תכנון שטח מקרקעין (גדול ככל האפשר) על ידי איחוד וחלוקה מחדש, כך שנטל ההפקעה נופל על כל בעלי הקרקעות, למרות שנותר לבעלים שטח קטן, אשר יכול להיות גם פחות ממחצית החלקה המקורית, אך בתמורה הם מקבלים זכויות בניה גדולות יותר מכפי שהיו לחלקה המקורית. בסך הכל בעלי הקרקע לא נפגעים והשטחים המיועדים להפקעה משמשים את כלל הציבור.

הכותב הינו שמאי מקרקעין ויועץ מס מוסמך